Legea Nordis adoptată de Senat marchează o schimbare importantă în domeniul tranzacțiilor imobiliare. Proiectul limitează sumele ce pot fi cerute ca avans și aduce reguli clare în protejarea cumpărătorilor. De asemenea, stabilește o reducere a onorariilor notariale și reglementează condițiile în care dezvoltatorii pot solicita plăți. Inițiativa aparține PSD și vine după mai multe încercări eșuate din partea altor formațiuni. Prin noile prevederi, legea promite o piață imobiliară mai echilibrată și mai sigură pentru investitori.
Legea Nordis adoptată de Senat
Legea Nordis adoptată de Senat a fost gândită pentru a limita abuzurile dezvoltatorilor și a echilibra relația cu cumpărătorii. Proiectul, propus de Partidul Social Democrat, prevede limite clare pentru sumele cerute în diferite etape ale unei tranzacții imobiliare.
Până în prezent, piața imobiliară funcționa într-un vid legislativ în ceea ce privește avansurile. Mulți dezvoltatori cereau până la 80% din valoarea imobilului înainte ca proiectul să fie finalizat. Situațiile în care clienții pierdeau sume mari, în cazul în care construcția nu era dusă la capăt, nu erau puține.
Noua lege prevede că, în cazul convențiilor de rezervare, suma maximă solicitată de dezvoltatori nu poate depăși 5% din valoarea totală a imobilului. Această convenție poate avea o durată de cel mult 60 de zile, iar dacă în acest interval nu se semnează o promisiune sau un contract de vânzare, suma achitată va fi returnată integral în 30 de zile.
În plus, legea impune ca toate sumele plătite cu titlu de avans să fie depuse într-un cont special, deschis exclusiv pentru acel proiect imobiliar. Banii pot fi folosiți doar pentru lucrările de construire ale imobilului respectiv. Utilizarea fondurilor în alte scopuri va fi sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Plafoane clare pentru avansuri și reguli stricte privind utilizarea banilor
Una dintre cele mai importante prevederi ale Legii Nordis adoptată de Senat este reglementarea plafoanelor pentru avansurile pe care dezvoltatorii le pot solicita. Aceste plafoane sunt stabilite în funcție de stadiul lucrărilor de construcție și tipul actului juridic încheiat.
Pentru o promisiune de vânzare, dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 15% din valoarea totală a imobilului. Acest plafon poate crește pe măsură ce construcția avansează: 25% pot fi ceruți la finalizarea structurii de rezistență și încă 25% la încheierea lucrărilor de instalații.
Totuși, în forma finală adoptată, este menținut un articol din proiectul inițial care prevede posibilitatea ca dezvoltatorul să ceară un avans mai mare – până la 40% – dacă are încheiată o poliță de asigurare pentru protejarea investiției. În acest caz, avansul poate fi mai mare decât limita standard, dar doar în condiții foarte bine definite.
O altă modificare esențială adusă de lege este obligativitatea ca banii încasați să fie folosiți doar în scopul construirii imobilului pentru care s-a semnat contractul. Aceștia vor fi ținuți într-un cont bancar distinct, iar utilizarea în alte scopuri va atrage sancțiuni dure.
Prin aceste măsuri, legea urmărește să creeze o disciplină financiară reală în sectorul imobiliar. Astfel, dezvoltatorii vor fi constrânși să respecte angajamentele față de cumpărători și să administreze transparent resursele primite.
Promisiunile de vânzare devin mai sigure
Legea Nordis adoptată de Senat introduce și o serie de condiții suplimentare pentru ca promisiunile de vânzare să fie valabile. Acestea pot fi încheiate doar după ce dezvoltatorul a obținut autorizația de construire și aceasta a fost notată în cartea funciară.
În cazul condominiilor, este obligatorie efectuarea preapartamentării și deschiderea cărților funciare pentru fiecare unitate locativă. Astfel, viitorii proprietari vor putea verifica exact situația juridică a locuinței pe care urmează să o achiziționeze.
Un alt element esențial este autentificarea notarială a tuturor promisiunilor de vânzare. După obținerea extrasului de carte funciară, toate actele juridice vor trebui încheiate în formă autentică, ceea ce oferă o garanție suplimentară pentru cumpărători.
De asemenea, legea prevede că, în cazul în care cumpărătorul este asistat de un avocat în momentul semnării promisiunii de vânzare sau a contractului final, onorariul notarial va fi redus cu 25%. Această măsură are scopul de a încuraja o mai mare transparență și echilibru între părți.
Autentificarea notarială, combinată cu implicarea unui avocat, oferă o dublă protecție juridică. Cumpărătorul poate înțelege mai bine riscurile, iar notarul devine un garant al legalității actului semnat.
Statutul de creditor privilegiat și beneficiile legii pentru cumpărători
Un alt avantaj important introdus de Legea Nordis adoptată de Senat este acordarea statutului de creditor privilegiat pentru cumpărătorii care au achitat avansuri. În cazul în care dezvoltatorul intră în insolvență, acești cumpărători vor fi incluși pe lista creditorilor prioritari.
Aceasta înseamnă că au o șansă reală să își recupereze banii înaintea altor creditori. Statul român va beneficia de același statut în cazul în care sunt implicate fonduri publice. Astfel, legea creează o protecție juridică reală în fața falimentului dezvoltatorului.
Inițiativa legislativă vine într-un moment în care încrederea în dezvoltatorii imobiliari a scăzut considerabil. Multe cazuri de proiecte abandonate sau întârziate i-au lăsat pe cumpărători fără locuințe și fără banii investiți. Legea Nordis promite să reducă aceste riscuri.
În plus, legea prevede că dezvoltatorii nu mai pot încheia promisiuni de vânzare fără să îndeplinească cerințele legale. Aceasta închide o breșă prin care mulți dezvoltatori operau fără a avea garanții juridice clare.
Este important de menționat că toate aceste prevederi vor intra în vigoare la 6 luni de la publicarea legii în Monitorul Oficial. Actele și faptele juridice încheiate anterior vor rămâne reglementate de legislația valabilă la momentul respectiv.
Legea Nordis în context politic
Legea Nordis adoptată de Senat este rezultatul unei competiții politice intense între principalele partide. PSD este formațiunea care a reușit să aducă proiectul la vot, după ce alte inițiative similare au fost respinse sau amânate.
În 2019, PNL a depus o propunere asemănătoare, însă aceasta nu a trecut de votul Senatului. Mai târziu, USR a prezentat în 2023 o inițiativă care plafona avansurile la 15% din valoarea imobilului, dar și aceasta a fost respinsă.
PSD a revenit în forță în toamna lui 2024, prin vocea premierului Marcel Ciolacu, care a anunțat că dezvoltatorii imobiliari nu vor mai putea cere, în mod normal, avansuri mai mari de 10%. La scurt timp, partidul a depus proiectul legislativ care a fost votat acum în Senat.
„La încheierea promisiunii de vânzare dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției. Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul total al imobilului, în situația în care dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare, în vederea protejării investiției, cu una dintre societățile de asigurare, în condițiile legii. Sumele plătite cu titlu de avans se achită într-un cont special al firmei, dedicat imobilului respectiv, și pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect.”, se arată în proiect.
@stirilekanaldro Proiectul de lege prin care românii sunt mai bine protejați de țepele din domeniul imobiliar, s-a votat luni în Senat. 🔵 În Parlament au venit și mulți păgubiți Nordis, revoltați că nu au primit nici până acum apartamentele pe care le-au plătit, în unele cazuri integral. 🔵 Noua lege prevede, printre altele, avansuri de maximum 15% pentru locuințe. #stirilekanald #kanaldromania #proiectdelege #vot #senat #nordis #pagubiti #imobiliare #apartamente
♬ sunet original – Stirile Kanal D
Adoptarea legii în Senat este doar primul pas. Proiectul urmează să fie trimis la Camera Deputaților, care este for decizional. Dacă va primi votul final, legea va schimba semnificativ regulile jocului în sectorul imobiliar.
Indiferent de apartenența politică, este clar că există o presiune publică puternică pentru reglementarea pieței imobiliare. Cumpărătorii cer protecție, transparență și garanții. Legea Nordis vine să răspundă acestor nevoi și să aducă un cadru legislativ mai echitabil.
